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부동산 세금 계산, 아직 감으로 하시나요? 취득세·보유세(재산세·종부세)는 항목마다 계산 기준과 공제 규정이 달라 실수하기 쉽습니다. 위택스·지자체 계산기, 홈택스 간이 계산기를 함께 쓰면 정확도가 올라가고, 최신 감면 규정도 반영해 볼 수 있어요.
취득세·보유세 무료계산기 활용법
① 취득세는 위택스 지방세 미리계산(또는 구청·지자체 계산기)에서 주택·토지·오피스텔을 선택하고 취득가액, 주택 수, 전용면적 등을 입력해 산출합니다. 지방교육세·농어촌특별세가 함께 계산되며, 다주택 중과(8%·12%)도 선택 가능합니다.
② 재산세는 지자체(예: 서울 ETAX·구청)의 재산세 계산기에서 공시가격, 공정시장가액비율을 넣어 모의 계산합니다.
③ 종합부동산세는 국세청 홈택스 ‘종부세 간이세액계산’에서 주택 공시가격 합계, 1세대 1주택 여부, 공정시장가액비율 등을 입력해 추정 세액을 확인하세요. 결과는 참고용이므로 실제 고지서와 다를 수 있습니다.
세금 부담 줄이는 핵심 전략
① 취득 전 주택 수·지역 먼저 점검
1주택(일반) 취득세율은 가격구간별 1%~3%(6억 이하 1%, 6~9억 누진 1.01~2.99%, 9억 초과 3%). 다주택 중과는 조정대상지역 2주택 8%, 3주택 이상 12%가 적용됩니다. 규제지역 지정·해제에 따라 달라질 수 있어 취득 직전 기준을 확인하세요.
② 1세대 1주택 종부세 공제 활용
1세대 1주택자는 공제 12억원을 적용하고(일반은 9억원), 고령자·장기보유 세액공제를 최대 80% 한도로 중복 적용할 수 있습니다. 종부세는 6월 1일 현재 보유 기준임도 기억하세요.
③ 생애최초 주택 취득세 감면 확인
생애최초로 12억원 이하 주택을 취득하면 취득세 200만원 한도 면제(초과 시 200만원 공제) 등 감면이 적용됩니다(세부 요건·기한은 지자체 공고 확인).
세후 수익률로 투자 가치 판단
임대 수익은 임대료–(재산세 등 보유세+소득세)로, 매각 수익은 양도차익–양도소득세로 계산해 연간 세후 수익률을 보세요. 종부세는 6월 1일 보유 기준, 양도세는 보유·거주기간·조정대상지역 여부에 따라 달라집니다. 국세청 계산기(양도세·종부세), 위택스(취득세)로 사전에 시뮬레이션하세요.
자주 하는 계산 실수 Top 4
다음 항목을 놓치면 수백만원 차이 납니다.
- 과세표준 오해: 주택 취득 과세표준은 통상 실거래가(분양가는 옵션 포함) 기준. 일부는 공시가격과 비교해 더 높은 금액을 쓰기도 함.
- 중과 요건 미확인: 조정대상지역에서 2·3주택 중과(8%·12%) 적용 여부를 간과.
- 오피스텔 착시: 오피스텔은 보통 취득세 합계 4.6%(취득세 4%+교육세 0.4%+농특세 0.2%) 단일세율. 다만 다른 주택 취득 시 주택 수 산정에 포함될 수 있어 중과 판단에 영향.
- 감면·기한 누락: 생애최초 감면, 합산배제·특례, 신고기한(예: 종부세 합산배제 신청) 등을 놓쳐 환급·감면을 못 받는 경우.
부동산 취득세율 한눈에
주택은 1주택 기본세율(1~3%)과 다주택 중과세율이 다릅니다. 토지·오피스텔 등 비주택은 보통 합계 4.6%가 적용됩니다(지방교육세·농특세 포함). 지자체 조례·특례에 따라 달라질 수 있어 최종 신고 전 반드시 확인하세요.
| 부동산 종류 | 가격 구간 | 취득세율(합계 기준*) |
|---|---|---|
| 주택(1주택) | 6억원 이하 | 1% (+교육세 0.1% 등) |
| 주택(1주택) | 6억 초과 ~ 9억 이하 | 누진 1.01% ~ 2.99% |
| 주택(1주택) | 9억원 초과 | 3% (+교육세 0.3% 등) |
| 주택(다주택·조정지역 2주택) | 전 구간 | 8% (+부가세) |
| 주택(다주택·조정지역 3주택 이상) | 전 구간 | 12% (+부가세) |
| 토지 | 전 구간 | 약 4.6% |
| 상가·오피스텔(개인) | 전 구간 | 약 4.6% (단일세율) |
* 합계 기준: 취득세 본세 + 지방교육세(보통 취득세의 10%) + 농어촌특별세(해당 시). 실제 세부담은 물건 특성·지자체 조례·면적(85㎡ 초과 등)·감면 적용 여부에 따라 달라질 수 있습니다.
